Ob Eigenheim oder Kapitalanlage: Eine Immobilie ist die größte Kaufentscheidung die die meisten Menschen treffen. Dieser Rechner liefert die wichtigsten Zahlen – von den Kaufnebenkosten nach Bundesland über die monatliche Rate bis zur Mieten-vs.-Kaufen-Analyse und der echten Nettomietrendite.
Was der Rechner berechnet
Im Tab Kaufnebenkosten gibst du Kaufpreis, Bundesland, Maklerprovision und Notar-/Grundbuchgebühren ein. Der Rechner zeigt die Grunderwerbsteuer nach aktuellem Satz für alle 16 Bundesländer – sie variiert stark zwischen 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen und 6,5 Prozent in Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Der Finanzierungs-Tab berechnet monatliche Annuität, Zinsanteil im ersten Jahr, Restschuld nach der Zinsbindungsperiode und die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung. Außerdem gibt es eine Einschätzung zur Eigenkapitalquote – ein entscheidender Faktor für den Zinssatz den Banken anbieten.
Der Mieten-vs.-Kaufen-Tab simuliert über 30 Jahre wie sich das Eigenkapital des Käufers (Immobilienwert minus Restschuld) gegen das Kapital des Mieters entwickelt, der das Eigenkapital alternativ in ETFs investiert. Der Break-even zeigt ab wann Kaufen finanziell günstiger ist als Mieten. Für die ETF-Seite der Rechnung empfiehlt sich auch der ETF Sparplan Rechner.
Im Mietrendite-Tab sehen Kapitalanleger die Brutto- und Nettomietrendite nach Instandhaltung, Verwaltungskosten und Leerstandsrisiko. Der Wertsteigerungs-Tab schließlich berechnet die Eigenkapitalrendite über die gesamte Haltedauer inklusive eingesparter Miete.
Kaufnebenkosten: Der unsichtbare Teil des Kaufpreises
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in NRW summieren sich Grunderwerbsteuer (6,5 %), Notar und Grundbuch (ca. 2 %) und Maklerprovision (ca. 3,57 % Käuferanteil) auf rund 48.000 Euro. Das entspricht 12 Prozent des Kaufpreises – und dieser Betrag ist verloren, sobald die Unterschrift gesetzt ist. Er wird im Verkaufsfall nicht durch Wertsteigerung ausgeglichen.
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Sie müssen vollständig aus Eigenkapital kommen. Das ist der Grund warum Finanzierungsberater als Mindest-Eigenkapital immer Kaufnebenkosten plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises empfehlen.
Eigenkapitalquote und ihr Einfluss auf den Zinssatz
Die Eigenkapitalquote – also wie viel Prozent des Gesamtkaufpreises aus eigenen Mitteln kommen – ist der wichtigste Einflussfaktor auf den angebotenen Zinssatz. Banken unterscheiden typischerweise in Beleihungsausläufe: bis 60 Prozent, bis 80 Prozent und über 80 Prozent. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger der Zins.
Der Unterschied zwischen 60 und 90 Prozent Beleihungsauslauf kann 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte Zinsdifferenz bedeuten. Auf einen 300.000-Euro-Kredit über 25 Jahre sind das mehrere Zehntausend Euro Unterschied bei den Gesamtzinskosten. Mehr Eigenkapital anzusparen bevor man kauft ist selten die falsche Entscheidung – außer wenn die Miete in der Zwischenzeit den Zinsvorteil auffrisst.
Mieten vs. Kaufen: Worum es wirklich geht
Die Frage ist nicht ob Kaufen oder Mieten besser ist. Die Frage ist unter welchen Bedingungen. Der Kaufende baut Eigenkapital durch Tilgung auf und profitiert von Wertsteigerungen. Der Mietende kann das Eigenkapital anlegen und von Kapitalmarktrenditen profitieren. Welche Strategie besser ist hängt von Kaufpreisfaktor, Renditeerwartungen, Haltedauer und persönlicher Situation ab.
Hohe Kaufpreisfaktoren – also Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete – verschieben den Break-even nach hinten. In Großstädten mit Faktoren von 35 bis 50 muss eine Immobilie sehr lange gehalten werden oder stark im Wert steigen damit Kaufen finanziell besser abschneidet als Mieten mit parallelem ETF-Sparplan. Der Rechner macht diesen Break-even sichtbar.
Häufige Fragen zur Immobilien-Finanzierung
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie?
Als Faustregel gilt: Kaufnebenkosten (8–12 % je nach Bundesland) vollständig aus Eigenkapital plus mindestens 10–20 % des Kaufpreises. Wer weniger als die Nebenkosten als Eigenkapital hat, finanziert auf 100 % oder mehr des Kaufpreises – sehr wenige Banken bieten das an, und wenn, dann zu deutlich höheren Zinsen.
Was passiert nach Ende der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindung wird zu dann aktuellen Marktzinsen neu finanziert (Anschlussfinanzierung). Wer in einer Niedrigzinsphase finanziert hat und die Zinsbindung in einer Hochzinsphase endet, muss mit deutlich höheren Raten rechnen. Der Finanzierungs-Tab zeigt die Restschuld nach der Zinsbindungsperiode – das ist der Betrag der neu finanziert werden muss.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis / Jahreskaltmiete) zeigt wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Faktoren unter 20 gelten als günstig, zwischen 20 und 25 als moderat, über 30 als teuer. In teuren Städten sind Faktoren von 35 bis 50 keine Seltenheit – dort dauert es entsprechend lang bis sich Kaufen gegenüber Mieten lohnt.
Was ist eine gute Nettomietrendite für Kapitalanleger?
Als Faustregel gilt: Nettomietrendite sollte über dem Kreditzins liegen damit die Immobilie cashflow-positiv ist. Bei 3,5 % Kreditzins und 2 % Nettomietrendite muss die Wertsteigerung die Differenz ausgleichen. Generell gelten Nettomietrenditen über 4 % als solide, unter 3 % als schwach für reine Kapitalanlage.
Kann ich die Immobilien-Berechnungen mit dem Zinseszins-Rechner kombinieren?
Der Zinseszins Rechner eignet sich gut um die Eigenkapitalentwicklung der Mieter-Alternative zu berechnen. Der Kredit Rechner bietet zusätzlich Sondertilgungsberechnung und Umschuldungsanalyse die über den Finanzierungs-Tab hier hinausgehen.
Vereinfachte Modellrechnung. Keine verbindliche Finanzierungsberatung. Kaufnebenkosten, Zinssätze und steuerliche Aspekte können abweichen. Für verbindliche Angebote Kreditinstitute und Steuerberater konsultieren.